Stavba do 40 m² bez povolení: co přesně dovoluje nový stavební zákon

„Do čtyřiceti metrů se nic řešit nemusí“ — polopravda, která koluje po diskuzích a umí napáchat škodu. Nový stavební zákon skutečně vyňal drobné stavby do 40 m² z povolování, ale s podmínkami, o kterých se už tolik nemluví. Tady je přesný přehled.

Co říká zákon

Příloha č. 1 stavebního zákona č. 283/2021 Sb. řadí mezi drobné stavby mimo jiné stavby do 40 m² zastavěné plochy a 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, pokud jsou podsklepené nejvýše do 3 m. Drobné stavby nevyžadují povolení stavebního úřadu. Typicky: garáže, kůlny, zahradní domky, dílny, skleníky, přístřešky.

Podmínky, na které se zapomíná

Soulad s územním plánem: i drobná stavba musí respektovat, co na pozemku územní plán připouští. Stavba v rozporu s ním je problém bez ohledu na velikost.
Odstupy a technické požadavky: vzdálenosti od hranic pozemku a obecné požadavky na výstavbu platí dál.
Limity se posuzují přesně: zastavěná plocha 41 m² znamená běžný povolovací režim. Přesah střechy, spojení s jinou stavbou nebo dodatečná veranda umí výsledek změnit — proto měříme skenerem, ne odhadem.
Zvláštní území: v památkových zónách, CHKO či záplavových územích mohou platit další požadavky jiných úřadů.
Doplňkovost: u staveb na pozemku rodinného domu se posuzuje i vztah k hlavní stavbě.

Nevíte, jestli vaše stavba jde zlegalizovat? Vstupní posouzení za 3 900 Kč vám dá jasný verdikt do 10 pracovních dnů — a při pokračování se odečítá z ceny zakázky.

Zjistit, jestli to jde Vyzkoušet kalkulačku

„Bez povolení“ neznamená „bez papírů“

Tady vzniká nejvíc omylů. I stavba, která nepotřebuje povolení, se týká dvou evidencí:

Katastr nemovitostí — budovy podléhající evidenci je potřeba zapsat; k tomu slouží geometrický plán a předepsané doklady. Nezapsaná garáž zastaví prodej domu stejně spolehlivě jako nepovolená přístavba.
Dokumentace stavby — vlastník má povinnost mít ke stavbě dokumentaci odpovídající skutečnosti; kde chybí, nahrazuje ji pasport.

Tři časté omyly z praxe

„Postavím 40m² chatu na spaní.“ Stavba pro bydlení či rekreaci má vlastní, přísnější pravidla — limit 40 m² z ní drobnou stavbu bez povolení neudělá automaticky.
„Mám dvě kůlny po 25 m², dohromady nic neřeším.“ Každá stavba se posuzuje samostatně, ale jejich vzájemné spojení či návaznost na hlavní stavbu umí režim změnit.
„Soused to má taky tak.“ Sousedova nezkontrolovaná stavba není právní argument — a při zhoršení vztahů bývá první, kdo podá podnět.

Chystá se změna: limit 60 m²

Připravovaná novela stavebního zákona (v médiích „lex developer“) počítá se zvýšením limitu pro volný režim ze 40 na 60 m². Pozor ale: novela zatím není účinná — dokud nevyjde ve Sbírce a nenabude účinnosti, platí současných 40 m². Stavět dnes „na 60 metrů“ s odkazem na chystanou změnu znamená stavět načerno. Jakmile se pravidla změní, tento článek aktualizujeme.

Co s existující stavbou, která limity splňuje

Skvělá zpráva: žádné povolení, žádná pokuta. Zbývá stavbu přesně zaměřit, zpracovat dokumentaci a zapsat do katastru — u nás obvykle 9 000 – 25 000 Kč a pár týdnů času. Při více objektech na pozemku (garáž + kůlna + skleník) řešíme vše najednou se slevou za společný výjezd; podrobně na stránce legalizace garáže.

Z praxe Majitel si „pro jistotu“ nechal posoudit zahradní domek 38 m². Sken odhalil, že s krytou terasou má zastavěnou plochu 46 m² — tedy povolovací režim. Vyřešili jsme dodatečné povolení dřív, než stavbu objevil úřad; při prodeji o rok později už bylo vše čisté.

Časté otázky

Počítá se do 40 m² i terasa nebo přesah střechy?

Zastavěná plocha se posuzuje podle konkrétního provedení stavby — krytá terasa či výrazný přesah střechy ji mohou zvětšit nad limit. U hraničních případů rozhoduje přesné zaměření, ne odhad krokem.

Musím drobnou stavbu někam hlásit?

Povolení stavebního úřadu drobná stavba nevyžaduje. Budovy podléhající evidenci je ale potřeba zapsat do katastru a vlastník má mít dokumentaci skutečného stavu. „Neřešit vůbec nic“ tedy neplatí.

Platí limit 40 m² i pro mobilheim nebo kontejnerový domek?

Záleží na konkrétním provedení a účelu — stavby pro bydlení a rekreaci mají vlastní pravidla. Doporučujeme posouzení předem; přesun „hotové stavby“ na pozemek z ní výjimku neudělá.

Starou kůlnu jsem zdědil a nevím, kdy vznikla. Co s ní?

U starších drobných staveb se obvykle zpracuje jednoduchá dokumentace (pasport) a stavba se zapíše do katastru. Datum vzniku pomůžeme doložit z leteckých snímků a archivů.

Sousedé nesouhlasí se stavbou u plotu. Můžou ji zastavit?

U drobných staveb bez povolení neběží řízení, ve kterém by podávali námitky — platí ale odstupy a technické požadavky. Pokud je stavba porušuje, může úřad zasáhnout na podnět. Odstupy si proto ohlídejte předem.

Tlačí vás prodej nebo se ozval úřad? Napište nám, co řešíte — ozveme se do 48 hodin a hned v prvním hovoru zdarma vám řekneme, jak to vidíme.

Napsat nám

Nejsme advokátní kancelář a o povolení staveb rozhoduje vždy stavební úřad. Článek shrnuje obecná pravidla — konkrétní situaci vždy posuzujte individuálně (přesně k tomu slouží naše vstupní posouzení). Za obsah odpovídá tým autorizovaných projektantů Projektem s.r.o. Zdroje: stavební zákon č. 283/2021 Sb., metodiky MMR.

Publikováno a aktualizováno: 31. 7. 2026