Stavba není zapsaná v katastru: co dělat krok za krokem

Nejčastěji se to zjistí ve chvíli, kdy jde do tuhého: odhadce banky porovná dům se zákresem v katastru, něco nesedí — a hypotéka kupujícího se zastaví. Nezapsaná stavba přitom jde napravit. Tady je přesný postup, ceny a lhůty.

Proč stavba v katastru chybí a co to znamená

Odpověď na úvod: nezapsaná stavba právně „neexistuje“ — nejde bez komplikací prodat, zastavit bance ani zdědit. Důvody bývají prozaické: dům se stavěl v dobách, kdy zápis nikdo nehlídal, přístavba se „nepropsala“, nebo stavebník po kolaudaci prostě nedošel na katastr. Výsledek je vždy stejný — papíry nesedí na skutečnost a dřív nebo později to někdo objeví.

Typické scénáře, kdy se problém vynoří:

Prodej: kupující má hypotéku, odhadce najde nesoulad, banka zastaví úvěr.
Refinancování: vlastní banka odmítne nemovitost do zástavy.
Dědictví: notář vypořádává majetek podle katastru — a stavba v něm chybí.

Krok 1: Ověřte si, co přesně v katastru je

Zdarma a z domova na nahlizenidokn.cuzk.gov.cz. Najděte svou parcelu a porovnejte: Je na ní stavba zakreslená? Odpovídá obrys skutečnosti — včetně přístaveb? Sedí druh stavby a číslo popisné? Pokud cokoli nesedí, čtěte dál.

Krok 2: Zjistěte, v jakém režimu vaše stavba je

To je rozcestník celého postupu:

Stavba má povolení i kolaudaci, jen chybí zápis — nejjednodušší případ, řeší se zápis do katastru s geometrickým plánem.
Stavba je drobná (do 40 m² a 5 m výšky, jedno nadzemní podlaží) — podle nového stavebního zákona často povolení nepotřebuje; řeší se dokumentace a zápis.
Stavba je starší bez dokumentace — obvykle se zpracuje pasport (dokumentace skutečného provedení) a stavba se zapíše.
Stavba povolení potřebovala a nemá ho — je potřeba dodatečné povolení, teprve pak zápis.

Rozlišit tyto režimy od stolu není triviální — a chyba znamená měsíce zdržení. Přesně tohle za vás uděláme ve vstupním posouzení.

Nevíte, jestli vaše stavba jde zlegalizovat? Vstupní posouzení za 3 900 Kč vám dá jasný verdikt do 10 pracovních dnů — a při pokračování se odečítá z ceny zakázky.

Zjistit, jestli to jde Vyzkoušet kalkulačku

Krok 3: Zaměření a podklady

Pro zápis je vždy potřeba geometrický plán od geodeta a doklad o způsobilosti stavby k zápisu (podle režimu: kolaudace, povolení, u drobných staveb jiné doklady). U staveb bez dokumentace se přidává pasport. My stavbu zaměříme 3D skenerem za jediný den — z jednoho výjezdu vznikne podklad pro pasport i geometrický plán.

Kolik to stojí

Situace	Orientační cena
Drobná stavba (garáž, kůlna) — dokumentace + zápis	9 000 – 25 000 Kč
Dům či chata s pasportem	12 000 – 45 000 Kč
Stavba vyžadující dodatečné povolení	45 000 – 90 000 Kč
Vstupní posouzení (odečítá se z ceny zakázky)	3 900 Kč

Jak dlouho to trvá

Zaměření do 14 dnů, dokumentace a geometrický plán v řádu týdnů, katastr rozhoduje zpravidla do 30 dnů. Celkem počítejte s 1–3 měsíci; s dodatečným povolením déle. Proto platí: začněte dřív, než podepíšete rezervační smlouvu s termínem.

Časté otázky

Prodávám dům a kupující už čeká. Stihne se zápis?

Záleží na režimu stavby — čistý zápis s geometrickým plánem se dá stihnout v řádu týdnů, s pasportem do 2–3 měsíců. Banky kupujících navíc často akceptují doložení zahájeného řízení. Ozvěte se co nejdřív, ať víte, na čem jste.

Kolik stojí zápis stavby do katastru?

Nejčastěji 9 000 – 45 000 Kč podle typu stavby a toho, jestli je potřeba pasport. Správní poplatek katastru se hradí zvlášť. Přesnou cenu vám řekneme po krátkém hovoru zdarma.

Stavba není v katastru, ale platím za ni daň z nemovitosti. Není to tedy v pořádku?

Ne — daňové přiznání a katastr jsou oddělené evidence. Placení daně stavbu nelegalizuje ani nezapisuje. Rozhodující je stav v katastru a existence povolení.

Můžu zápis vyřídit sám?

Formálně ano. V praxi je nejčastější zádrhel špatný doklad o způsobilosti stavby k zápisu — katastr pak návrh vrátí a lhůty běží znovu. Naše práce je, aby návrh prošel napoprvé.

Hrozí mi kvůli nezapsané stavbě pokuta?

Za samotný chybějící zápis se sankce běžně neřeší. Pokud ale stavba nemá ani povolení, které potřebovala, řeší se v rámci dodatečného povolení i pokuta. Rozdíl mezi oběma situacemi ověříme jako první.

Tlačí vás prodej nebo se ozval úřad? Napište nám, co řešíte — ozveme se do 48 hodin a hned v prvním hovoru zdarma vám řekneme, jak to vidíme.

Napsat nám

Nejsme advokátní kancelář a o povolení staveb rozhoduje vždy stavební úřad. Článek shrnuje obecná pravidla — konkrétní situaci vždy posuzujte individuálně (přesně k tomu slouží naše vstupní posouzení). Za obsah odpovídá tým autorizovaných projektantů Projektem s.r.o. Zdroje: stavební zákon č. 283/2021 Sb., metodiky MMR.

Publikováno a aktualizováno: 31. 7. 2026